2023

under construction...

9 februari 2023

We krijgen geen bevredigende antwoorden over de taxatie die is gedaan in oktober 2022, dus ik bel de taxateur.
Hij staat me uiterst vriendelijk te woord: "Ja ik ben taxateur en makelaar, gespecialiseerd in bedrijven zoals het uwe en aanverwante handel."

Hij heeft het taxatierapport niet voor zich maar hij weet het nog: hij had een van de familieleden ontmoet ter plaatse, maar hij dacht niet dat ik dat was geweest?
Ik bevestig dat en hij zegt: "Nou dat maakt niet uit."
Het maakt natuurlijk wel degelijk uit dat hij daar alleen met Zusje heeft gesproken, in afwezigheid van de andere eigenaren/erfgenamen, en zelfs zonder de vereffenaar! We weten niet wat voor onzin Zusje deze man allemaal op de mouw heeft gespeld.
"Daarom bel ik u nu", zeg ik, "want ik heb een vraag:
Achter het bedrijf ligt een perceel grond van 1000 m2 , dat eruit ziet als een tuin. Maar het is geen tuin, het is bedrijfsgrond met bestemming detailhandel. U hebt het in de taxatie een 'tuin' genoemd, en ergens in de taxatie staat zelfs 'een strook restgroen' en u hebt het extreem laag getaxeerd. Waarom hebt u het restgroen genoemd terwijl het bedrijfsgrond is?"

Het is heel even stil aan de andere kant van de lijn en dan zegt hij:
Dat hebben we ons gerealiseerd, en dat heb ik aan de vereffenaar ook uitgelegd. We hebben daar best heel uitgebreid over gefilosofeerd van: 'wat zit daar nou voor meerwaarde in?' En uiteindelijk zit hier geen meerwaarde. De meerwaarde wordt vooral behaald op het moment dat je ergens geld kunt verdienen, dat is heel moeilijk om vanuit die tuin een stuk rendement of rentabiliteit te behalen. Er zit wel meerwaarde in, maar pas in de verre toekomst natuurlijk, pas als je kunt herontwikkelen, maar in het heden is die waarde beperkt. En dat hebben wij ook aan de vereffenaar uitgelegd. We hebben vooral willen aangeven dat we wel met de meerwaarde van die grond rekening hebben gehouden. Alleen als je er geen geld mee kunt verdienen, en dat kun je niet, dan is die meerwaarde zeer beperkt. En op het moment dat je zegt, ik kan dat economisch benutten, dan wordt het een ander verhaal. Daar hebben wij over gefilosofeerd, en dan zijn wij niet tot een oplossing gekomen wat dat dan zou moeten zijn.

Ik vraag hem of ik het goed hoor dat er is 'geen rendement' mee is te behalen?
Hij bevestigt het: heel weinig... heel weinig!
En hij zegt en-passant dat zij altijd zo praten over taxatie-objecten, 'het rendement'.

Alle plannen die al de revue zijn gepasseerd schieten me te binnen, ál die mensen die al jaren langskomen omdat ze allerlei bedrijvigheid wilden ondernemen op dat perceel. En ik zeg tegen hem: "Volgens mij is dat een mening, geen feit."

En dan verandert de vriendelijke taxateur plotseling zijn toon:
Hij zegt dat hij het er uitgebreid met de vereffenaar over heeft gehad. En dat op het moment dat mensen tegen hem gaan zeggen 'dat is een mening en geen feit'... dat hij dan vrij snel klaar is met een gesprek! Want kijk, hij is 25 jaar werkzaam in het vak! En, nuancerend, dat hij niet alles weet en niet altijd de wijsheid in pacht heeft, maar dat hij zijn uiterste best doet om tot een zo goed mogelijke waarde te komen. En een zo goed mogelijke redenatie daarachter. En dat hij daarin alle aspecten meeneemt!
Hij klinkt steeds meer verbolgen en op geërgerde toon zegt hij dat als mensen dan dingen gaan roepen als 'een mening en geen feit', ja dan wordt hij wel heel...
En dat hij wel met mij kan doorpraten en dingen kan gaan uitleggen, maar dat is niet de manier hoe ik tegen hem ga praten! Want dan doe ik zijn competentie toch een beetje... nou… hij moet zeggen dan zit ik aan zijn competentie te zagen. "En zo wil ik niet dat mensen met mij praten!"

Ik krijg er geen speld tussen, zo beledigd is hij, maar nu hij even adem haalt zeg ik dat ik merk dat hij zich aangevallen voelt, maar dat ik simpel weg probeer te doorgronden wat er in het taxatie rapport staat, en mijn vraag is: waarom wordt een groot perceel bedrijfsgrond met bestemming detailhandel, op een van de meest gewilde plekken in de stad, nota bene ook nog grenzend aan een woonwijk, restgroen genoemd?

De hot-shot taxateur met 25 jaar ervaring antwoordt dat het gebruikelijk is in een taxatierapport gewoon het gebruik te benoemen. Dat is gangbaar in het vak, zegt hij.
En dan begint hij te draaien en zegt dat zij altijd kijken naar de highest en best use. Dus altijd naar een optimale aanwending. En daarbij kijken ze vooral naar de bestemming, namelijk: Wat mag er volgens de bestemming? En wat zijn de mogelijkheden?

Ik luister met belangstelling. Net zei hij nog dat hij gewoon uitgaat van het huidige gebruik. Nu zegt hij dat hij juist naar de bestemming kijkt.
Hij gaat door en zegt dat hij heeft opgevangen dat er een vergunning voor een bedrijfswoning zou zijn, en dat zij dat ook best wel vaak bij de hand hebben, dus bedrijfswoningen bij een bedrijf. Dus dat soort mogelijkheden bekijken zij, of dat een plus heeft voor de waarde. Hij ratelt door dat zij op die manier altijd heel veel mogelijkheden bekijken en dat dat de manier is waarop hoe zij hun vak moeten uitoefenen, want "we moeten overal doorheen kijken!" Aldus de beledigde taxateur, die in de 'wij-vorm" praat, suggererend dat hij deze taxatie samen met iemand anders heeft gedaan. 
En wrang genoeg is dat waarschijnlijk Zusje geweest. 

Ik ben uitgepraat met deze man, die eerst zegt dat we het over een stuk restgroen hebben, maar vervolgens dat hij overal doorheen kan kijken en dat er op het perceel een vergunning voor een woning ligt. Grof gezegd: deze man, die aan de andere kant van het land woont en werkt, en onze stad noch ons bedrijf kent, kletst uit zijn nek. Ik weet genoeg en beëindig het gesprek.

Dat zijn taxatie heel erg ver verwijderd is van de reële waarde weet ik op dat moment zeker, maar dat we een ware strijd moeten aangaan om het bedrijf niet te laten verkwanselen op basis van deze pruts-taxatie, dat besef ik op dat moment nog niet ten volle. Pas ruim een jaar later kunnen we opgelucht ademhalen. Maar dan is zijn veel te hoge factuur allang betaald door de gemakzuchtige en beïnvloedbare vereffenaar. Het is goed riemen snijden van andermans leer, zei vader altijd. Facturen betalen van het geld van erfgenamen, zonder uit je stoel te komen om te overzien of er kwaliteit wordt geleverd, kan iedereen. De vereffenaar weet niet wat er tussen Zusje en de taxateur -die elkaar al langer bleken te kennen- is besproken en besloten. Door het achter ons rug om te doen -Broer en ik wisten niet eens wannéér de taxateur zou komen- heeft niemand de leugens in de kiem kunnen smoren.

Resteert de vraag: Waarom heeft Zusje de taxateur wijsgemaakt dat die 'strook restgroen' niets waard is, terwijl ze zelf in het verleden allerlei mogelijkheden en de reële waarde heeft benoemd? Zelfs in de rechtbank in 2021 loog ze tegen de rechter dat haar broer en zus het bedrijf wilden verkopen dat volgens haar toen al het dubbele waard was van deze taxatie nu in 2023. Hoe kan het in haar voordeel zijn dat de taxatie laag uitvalt?? We begrijpen het op dat moment totaal niet. Het kwartje valt pas later: zij wil zelf, in de verdeling van de nalatenschap, het bedrijf toebedeeld krijgen.

Immers, haar advocaat schrijft op 3 juni 2022 (2 maanden na moeders overlijden):
"Gelet op het feit dat het bedrijf in het kader van de vereffening zal dienen te worden toegedeeld aan de meest gerede partij, mijn cliënte ....."   Zusje denkt dus dat het bedrijf aan haar dient te worden toebedeeld? Op welke grond? Wat maakt haar de meest gerede partij?? 

Het is in het belang van Zusje dat het bedrijf zo laag mogelijk getaxeerd wordt. Deze taxatie is bijna gelijk aan de WOZ-waarde, die steeds lager is geworden sinds vaders overlijden. 
De WOZ-waarde op dit soort bedrijven wordt vooral bepaald door de omzet, die jarenlang opzettelijk laag is gehouden door Zusje.
Zij heeft dit zorgvuldig gepland. Terwijl ik moeder dag na dag bezocht, met haar ging wandelen en  appeltjes voor haar schilde, was Zusje aan het beramen. Terwijl ze zichzelf ondertussen een riant salaris bedeelde van het inkomen van onze moeder.

Vereffenaarskosten voor de communicatie met de taxateur ca € 1.500 (ex btw)
Voor zover inzichtelijk, want je krijgt niets voor niets als erfgenaam, je moet een detective zijn om informatie die je wettelijk toekomt te achterhalen. 

wordt vervolgd